Zmiany dla działkowców
Jakie warunki musi spełniać altana. Czy można w niej mieszkać na stałe. Zmiany dla działkowców.
Do niedawna nadzór budowlany i gminni urzędnicy często przymykali oczy na nieprzestrzeganie przepisów budowlanych w ogrodach działkowych. To się jednak zmieniło.
JAKIE WYMIARY ALTAN
Bez względu na to, czy ogród jest w mieście, czy pod miastem, powierzchnia zabudowy altany nie może przekraczać 35 m kw., a jej wysokość - czterech lub pięciu metrów, w zależności od tego, czy dach jest płaski, czy stromy.
Uwaga! Powierzchnię zabudowy liczy się po obrysie ścian zewnętrznych. Przepisy nie zakazują budowy altan piętrowych, byle zachowana była dopuszczalna wysokość, którą mierzy się od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu. Zgodnie z Polską Normą PN-89/B-10425 za płaski dach uznawany jest taki, którego połacie są nachylone do płaszczyzny pod kątem nie większym niż 12 st. Z kolei dach stromy ma połacie nachylone do płaszczyzny pod kątem większym niż 12 st.
Przepisy nie zastrzegają, z jakiego materiału ma być wykonany budynek, dlatego altana może mieć konstrukcję zarówno murowaną, jak i drewnianą.
Uwaga! Do powierzchni zabudowy nie jest wliczany taras, weranda lub ganek, jeśli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m kw. Mogą być zadaszone, ale nie wolno ich zabudowywać. Jeżeli mimo zakazu zabudujesz taras, ganek lub werandę, to ich powierzchnia będzie wliczana do normatywnej powierzchni altany.
Gdy budujesz lub rozbudowujesz altanę
Na budowę altany, która spełnia powyższe normy, niepotrzebne jest pozwolenie. O takiej inwestycji (także o nadbudowie i rozbudowie) trzeba powiadomić na piśmie zarząd ogrodu. Do powiadomienia należy dołączyć rysunek uwzględniający powierzchnię zabudowy, wysokość oraz usytuowanie altany względem granic działki. PZD wyjaśnia, że ten obowiązek zapisany jest w regulaminie ROD.
Altanę (taras, który jest jej integralną częścią) musi dzielić od granicy działki co najmniej trzy metry. Nie licz na to, że zarząd ROD zgodzi się na mniejszą odległość, bo dogadasz się z sąsiadem. W PZD wyjaśniają, że regulamin ROD przewiduje tylko jeden wyjątek od tej reguły: działka jest nietypowo umiejscowiona, więc nie da się na niej wybudować altany, zachowując odległość trzech metrów od granicy działki. W takim przypadku miejsce usytuowania altany określa plan zagospodarowania ROD, a działkowiec musi się do niego dostosować.
Na działce może znajdować się wyłącznie altana. Regulamin ROD zabrania budowy np. garażu, szopy czy nawet murowanego grilla.
JAKA KARA ZA SAMOWOLĘ
Pół biedy, jeśli postawisz wspomnianą szopę czy wymurujesz grill, a zarząd ogrodu każe ci je usunąć. W tym przypadku twoje straty będą stosunkowo niewielkie. Gorzej, jeśli przesadzisz z wielkością altany. Jeżeli zarząd ROD stwierdzi nieprawidłowości przy jej budowie (nadbudowie lub rozbudowie), nakaże ci wstrzymanie robót oraz usunięcie nieprawidłowości z rozbiórką włącznie. Nie licz na to, że nikt ich nie zauważy. Jeśli się wyda, że altana jest zbyt duża, zarząd ogrodu w imieniu PZD poinformuje o samowoli budowlanej powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Uwaga! Ustawa o ROD wręcz nakazuje zgłaszanie przypadków naruszenia prawa. Do tego nakazu musi się dostosować - czy się to komuś podoba, czy nie - każde stowarzyszenie ogrodowe, nie tylko PZD. Wyłączenie się spod jego kurateli nic więc nie pomoże.
W pierwszej kolejności nadzór budowlany nakaże dostosowanie powierzchni i wysokości altany do wymogów ustawy. Ale gdyby taka przeróbka nie była możliwa, np. ze względów konstrukcyjnych, altana będzie musiała być rozebrana.
To nie wszystko. W tym przypadku stowarzyszenie ogrodowe miałoby podstawę do rozwiązania umowy z użytkownikiem działki. Nie dostałby on wówczas odszkodowania za ponadwymiarową altanę.
Uwaga! Stowarzyszenie ogrodowe rozwiąże z tobą umowę także wówczas, jeśli zamieszkasz w altance domku na stałe albo uruchomisz na działce działalność gospodarczą. Możesz się odwołać od takiej decyzji do sądu, ale raczej nie wygrasz, bo jest to ewidentne łamanie prawa. Rzecznik praw obywatelskich zwrócił ostatnio uwagę, że na działkach mieszkają coraz częściej ubogie rodziny. Zasugerował nawet zmianę prawa, by usankcjonowało taki stan rzeczy, bo gminy nie są w stanie udzielić pomocy mieszkaniowej wszystkim potrzebującym. Inicjatywa rzecznika spotkała się z ostrym sprzeciwem władz PZD. Zwróciły mu one uwagę, że ogromna większość z blisko miliona działkowców nie zgadza się, by ogrody były zamienione w osiedla mieszkaniowe.
SPRAWDŹ, ZANIM KUPISZ
Ustawa o ROD umożliwiła sprzedaż działek. Formalnie jest to odpłatne przeniesienie praw i obowiązków wynikających z prawa do działki, bo ta nigdy nie będzie własnością działkowców.
Na rynku jest już mnóstwo takich ofert, często bardzo atrakcyjnych cenowo. PZD ostrzega potencjalnych nabywców, że mogą trafić na poważne problemy. Jeśli zamierzasz kupić działkę z altaną, upewnij się, czy nie kwalifikuje się do samowoli budowlanej. Lepiej nie wierz sprzedającemu na słowo i zmierz parametry domku.
A co, jeśli kupiłeś działkę z ponadwymiarową altaną? PZD radzi doprowadzić ją do stanu zgodnego z prawem. Zarząd ROD nie weźmie pod uwagę tłumaczenia, że złamał je poprzedni właściciel altany. Nie ma znaczenia, jak dawno to zrobił. Nigdy przepisy nie umożliwiały budowy altan większych, niż dopuszczają to obecne.
Ponadto koniecznie sprawdź status prawny terenu, na którym jest działka. Najlepiej, gdyby ten grunt był własnością stowarzyszenia, które zarządza ogrodem. Ale to mało realne. Najczęściej są to gminne lub państwowe tereny, które użytkuje stowarzyszenie ogrodowe (w 95 proc. przypadków jest nim PZD). W takiej sytuacji niewiele ryzykujesz.
Wystrzegaj się kupowania działki w ogrodzie, który funkcjonuje na terenach niemających uregulowanego stanu prawnego. Jeżeli jest to grunt gminny lub państwowy, to ogrodowi nie grozi likwidacja, jeśli spełnia jedną z ustawowych przesłanek, np. uwzględnia go plan zagospodarowania przestrzennego albo dany ROD funkcjonuje od ponad 30 lat, a państwo lub gmina stały się właścicielem gruntu w związku z zakładaniem bądź funkcjonowaniem na nim ogrodu.
KIEDY GROZI LIKWIDACJA
Może być też tak, że stowarzyszeniu ogrodowemu nie uda się porozumieć z nowym właścicielem. Wtedy ogród byłby zlikwidowany i miałbyś zagwarantowane odszkodowanie. Nie wiadomo tylko, czy zrekompensowałoby twoje wydatki.
Zresztą zagrożeń likwidacją ogrodu jest więcej. Zanim kupisz działkę sprawdź, czy plan zagospodarowania przestrzennego przesądza o istnieniu ogrodu. Jeśli tak, to ten teren będzie dla urzędników nie do ruszenia. Gdyby zaś plan przewidywał inne wykorzystanie, wówczas likwidacja ogrodu byłaby właściwie kwestią czasu. Priorytet mają tzw. cele publiczne, czyli np. droga, przedszkole, szkoła czy obiekt sportowy. Działkowcy dostają wówczas odszkodowanie, a stowarzyszenie zarządzające ogrodem - teren zamienny pod nowy ogród oraz odszkodowanie.
Plan zagospodarowania przestrzennego może też przewidywać w tym miejscu np. osiedle mieszkaniowe. Działkowcy mogą się nie zgodzić na likwidację ogrodu i spór rozstrzygnie sąd. Gdyby dwie trzecie działkowców w ogrodzie zgodziło się na jego likwidację, gmina zapewniłaby teren zamienny wraz z urządzeniami i budynkami, które istniały w zlikwidowanym ogrodzie. Działkowcy dostaliby odszkodowanie, ale mogłoby ono nie pokryć wszystkich wydatków.
SPRZEDAŻ I DZIEDZICZENIE
Jeśli zdecydujesz się na działkę, jej dotychczasowy użytkownik na podstawie umowy przeniesie na ciebie prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki. W PZD zwracają uwagę, aby taką umowę zawrzeć na piśmie. Nie jest wymagany akt notarialny. Mimo to należy ją podpisać w obecności notariusza, żeby mógł urzędowo potwierdzić własnoręczność podpisów stron.
Uwaga! Niezachowanie takiej formy umowy spowoduje, że będzie ona nieważna.
Ponadto tego typu transakcja wymaga zatwierdzenia przez stowarzyszenie zarządzające ogrodem, które może "z ważnych powodów" nie wyrazić na to zgody. Twój niedoszły kontrahent ma prawo się odwołać do sądu. Stowarzyszenie może też wskazać innego nabywcę. Ten musiałby zapłacić sprzedającemu co najmniej tyle, ile ty mu zaoferowałeś.
Ustawa o ROD dopuszcza dziedziczenie działek - jeśli działkowiec umrze, działkę przejmuje jego współmałżonek niebędący działkowcem, a w dalszej kolejności - osoby bliskie, czyli m.in. dziecko, rodzeństwo albo dzieci rodzeństwa. Gdyby było wielu chętnych, ewentualny spór rozstrzygnie sąd.
PRZEWODNIK
- PODPISANIE UMOWY O PRZENIESIENIE PRAW DO DZIAŁKI U NOTARIUSZA:
- nowy działkowiec przychodzi z oryginałem umowy do zarządu ROD, - zostawia oryginał umowy dla zarządu, ewentualnie kopię,
- składa wniosek o zatwierdzenie umowy przeniesienia praw do działki,
- następuje sprawdzenie, czy na działce są jakieś zadłużenia (w opłatach statutowych i energii elektrycznej – w każdym przypadku przepisania należy sprawdzić); w przypadku zadłużenia ktoś musi zapłacić – stary i nowy działkowiec dogadują się ze sobą,
- wpłaca opłatę inwestycyjną- zgodnie z Uchwałą – 500 zł
– składa deklarację członkowską PZD, wpłaca 500 zł wpisowego (część przelewana jest do Okręgu = szkolenie + prenumerata „Działkowca” na 12 miesięcy),
- Zarząd ma 2 miesiące na rozpatrzenie wniosku i przygotowanie dokumentacji (jeśli termin minie, oznacza to akceptację):
- uchwała o zatwierdzeniu umowy przeniesienia praw do działki lub:
- uchwała o odmowie zatwierdzenia (poważna przyczyna, np. ktoś mieszka, już ma inną działkę),
- uchwała o nadaniu członkostwa PZD – dla każdego małżonka osobno (jeśli składali deklaracje).
W przypadku dwóch małżonków nabywających razem prawo do działki, wypełniane są dwie deklaracje i pobierana jedna opłata wpisowa.
- ŚMIERĆ MAŁŻONKA, NA KTÓREGO BYŁA DZIAŁKA - przychodzi współmałżonek z aktem zgonu:
- jeśli nie był działkowcem to składa oświadczenie o wstąpieniu w prawa do działki po zmarłym współmałżonku, - ma na to 6 miesięcy,
- Zarząd przygotowuje uchwałę w sprawie stwierdzenia wstąpienia w prawa do działki (po zmarłym współmałżonku),
- składa deklarację członkowską w PZD – uchwała o wstąpieniu (bez opłaty wpisowej).
- ŚMIERĆ DZIAŁKOWCA, PRZYCHODZI OSOBA BLISKA z aktem zgonu – art. 38 ustawy oraz §81 i §87 Statu:
[§81 ust. 2 Statutu - Jeśli żyje współmałżonek to ma on 6 miesięcy na wstąpienie w prawo po zmarłym, a jeśli tego nie zrobi to prawo po zmarłym wygasa i dalsze 3 miesiące mają osoby bliskie na złożenie wniosku - §87 ust. 2. Jeśli zmarły działkowiec nie był w związku małżeńskim np. wdowiec, konkubinat to osoby bliskie mają pół roku na załatwienie tego. W przypadku większej ilości osób bliskich ubiegających się o prawo do działki – istotne jest odczekanie czasu wymaganego prawem - art. 38 ust. 2 ustawy! a o tym komu będzie przyznane prawo do działki rozstrzyga Sąd w postępowaniu nieprocesowym!
- składa wniosek osoby bliskiej o wstąpienie w prawo do działki po zmarłym działkowcu,
- uchwała Zarządu w sprawie wstąpienia w umowę dzierżawy działkowej po zmarłym.
- Zarząd podpisuje umowę pomiędzy ROD a nowym działkowcem (osoba bliska nie płaci opłaty inwestycyjnej),
- składa deklarację członkowską PZD, płaci 500 zł (część tej kwoty do Okręgu = szkolenie + prenumerata „Działkowca”), uchwała o wstąpieniu do PZD.
- DZIAŁKA W DYSPOZYCJI ZARZĄDU (NP. PO WYPOWIEDZENIU PRAWA DO DZIAŁKI POPRZEDNIEMU DZIAŁKOWCOWI):
- uchwała Zarządu w sprawie wyrażenia zgody na podpisanie umowy dzierżawy działkowej,
- Zarząd podpisuje umowę pomiędzy ROD a nowym działkowcem (wpłaca opłatę inwestycyjną),
- składa deklarację członkowską PZD, płaci 500 zł (część kwoty do Okręgu = szkolenie + prenumerata „Działkowca”),, uchwała o nadaniu członkostwa PZD.
- DOPISANIE WSPÓŁMAŁŻONKA DO PRAWA DO DZIAŁKI:
- Uchwała zarządu o wstąpieniu w umowę dzierżawy zawarta ze współmałżonkiem,
- Umowa dzierżawy działkowej między zarządem a współmałżonkiem,
- współmałżonek składa deklarację członkowską PZD, uchwała o nadaniu członkostwa PZD, bez wpłaty wpisowego.
- ŻYJĄCY DZIAŁKOWIEC CHCE PRZEPISAĆ DZIAŁKĘ OSOBIE BLISKIEJ:
Dokumenty są takie same jak w przypadku osób obcych, tyle że nie pobiera się opłaty inwestycyjnej.
- umowa darowizny podpisana u notariusza,
- składa kopię umowy + wniosek o zatwierdzenie umowy,
- uchwała o zatwierdzeniu umowy przeniesienia praw i obowiązków,
- wypełnia deklarację PZD , wpłaca 500 zł (część kwoty do Okręgu = szkolenie), uchwała o członkostwie w PZD.
- WYPOWIEDZENIE UMOWY DZIERŻAWY DZIAŁKOWEJ
- przygotowujemy wypowiedzenie umowy dzierżawy działkowej (ważne jest szczegółowe uzasadnienie – konkretne fakty/ wyliczenia długów itp.) i wysyłamy za potwierdzeniem odbioru razem z uchwałą (wzór wypowiedzenia w zależności od jednego z trzech sposobów zawarcia – uchwała o wypowiedzeniu umowy przekształconej na mocy ustawy, zawartej w drodze przeniesienia praw, zawartej z Zarządem).
- jednocześnie zawsze przygotowujemy uchwałę o pozbawieniu członkostwa, bo członkiem PZD nie może być osoba, która nie posiada tytułu prawnego do działki!
Numer konta bankowego R.O.D im. 100-lecia Zakładów Mięsnych w Toruniu
Nicolaus Bank
40 9511 0000 2001 0000 1704 0001
Podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD — najważniejsze informacje
Osoby, które mieszkają w ośrodkach miejskich, często dzierżawią niewielkie grunty do celów rekreacyjnych. Tereny te należą do obszaru rodzinnych ogrodów działkowych (ROD), które mogą być własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub stowarzyszeń ogrodowych. Ze względu na wyjątkowy charakter prawny tej ziemi, wątpliwości wzbudza podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD. Co stanowi prawo? Kogo dotyczy ta opłata? Jakie są zasady płatności?
O czym należy wiedzieć, sprzedając ogródek działkowy? | Foto: Dariush M / Shutterstock
- Działkowiec podlega ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli osiągnie dochód ze sprzedaży przedmiotów z ogródka
- Umowa przeniesienia praw do działki, ze względu na rzeczy, które się tam znajdują, ma charakter umowy sprzedaży i podlega ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych
- Kupujący ma obowiązek zapłacenia tego podatku w ciągu 14 dni od sporządzenia dokumentu sprzedaży
Działka ogrodowa to ziemia, którą można nabyć w postaci umowy dzierżawy na terenie ROD, a służyć ma różnym potrzebom społeczeństwa, np. wypoczynkowi, integracji rodzin, emerytów oraz osób niepełnosprawnych, a także ochronie środowiska.
Funkcjonowanie tego typu działalności reguluje Ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Ten akt prawny określa prawo do nabycia i zasady użytkowania tych gruntów. Działkowiec może działkę zbyć, co wiąże się z kwestią, taką jak podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD.
Działka ogrodowa — procedura nabycia
Działkę może wydzierżawić pełnoletnia osoba fizyczna na podstawie umowy dzierżawy działkowej. Na podstawie tego porozumienia działkowiec otrzymuje od stowarzyszenia ogrodowego do użytkowania działkę na czas nieoznaczony. Nabywca ma prawo do pobierania pożytków z tego gruntu, a także zobowiązuje się do korzystania z działki, zgodnie z jej przeznaczeniem. Podczas użytkowania działki można na niej dokonywać nasadzeń drzew, kwiatów oraz warzyw. Ponadto wolno wyposażyć ogródek w budynki oraz urządzenia. Wszelkie przedmioty oraz rośliny na tej ziemi finansowane przez działkowca są jego własnością.
Działka ogrodowa — warunki sprzedaży
Dzierżawca gruntu, który należy do rodzinnych ogródków działkowych, może dokonać czynności, jaką jest przeniesienie praw do działki. Oznacza to, że może zbyć prawa i obowiązki do tego gruntu. Warunki, które trzeba spełnić, to podpisanie umowy z osobą pełnoletnią, a także podpisy na tym dokumencie muszą być notarialnie poświadczone. Czynność ta dojdzie do skutku, gdy zatwierdzi ją stowarzyszenie ogrodowe. Działkowiec, który poczynił na działce ulepszenia, ma prawo do wynagrodzenia z tego tytułu, które powinno być określone we wspomnianej umowie.
Podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD — wykładnia prawa
Gdy dzierżawca zdecyduje się na przeniesienie praw do działki, należy wziąć pod uwagę podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD. Wykładnia prawa stanowi, że opłata w przypadku ogródka działkowego zależy od prawa własności do rzeczy, a nie od gruntu. Jest to wyjątek od prawnej zasady, która głosi, iż do części składowych gruntu wchodzą także przedmioty trwale z gruntem związane, np. budynki, drzewa itp.
W związku z tym działkowiec w drodze umowy sprzedaje przedmioty, w które wyposażył ogródek działkowy, czyli altanki ogrodowe, budynki, różne urządzenia oraz nasadzenia. Do tej kwestii odniósł się Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 6 kwietnia 2017 r. (sygn. II FSK 3660/16). Podobnie zinterpretował tę sytuację Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 13 listopada 2020 r. (sygn. 0115-KDWT.4011.91.2020.2.MK).
Podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD — podatek PIT
W sytuacji odpłatnego zbycia rzeczy dotychczasowego, dzierżawcę obowiązują przepisy o podatku PIT od uzyskanego przychodu. Oznacza to, że działkowiec będzie podlegał ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy osiągnie dochód ze sprzedaży przedmiotów z ogródka. Jeżeli wykaże w umowie z nabywcą wartość równą kwocie poniesionych kosztów na ulepszenie działki, nie obowiązuje go ta płatność. Dodatkowe obostrzenie prawne stanowi, że takie zbycie musi nastąpić również poza działalnością gospodarczą.
Natomiast w przypadku uzyskania dochodu, czyli działkowiec gdy wniósł wkład finansowy na modernizację działki (np. wymienił ogrodzenie, postawił budynek, posadził drzewa), to powinien uiścić podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD. Z tego obowiązku zwalniają go przepisy, gdy zbywa się działkę w czasie 6 miesięcy od nabycia, licząc od końca miesiąca, w którym stał się posiadaczem praw dzierżawy tego gruntu.
Podatek od sprzedaży ogródka działkowego — podatek od czynności cywilnoprawnych
Umowa przeniesienia praw do działki, ze względu na znajdujące się tam rzeczy, ma charakter umowy sprzedaży. W związku z tym podlega ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Kupujący musi zapłacić ten podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD, obowiązek leży na nim od chwili zawarcia umowy. Nie należy czekać na zatwierdzenie dokumentu przez stowarzyszenie ogrodowe, ponieważ trzeba zapłacić należność w terminie 14 dni od jego sporządzenia.
Nowy dzierżawca składa formularz PCC-3 oraz opłatę w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na jego miejsce zamieszkania. Ten podatek oblicza się na podstawie wartości rynkowej rzeczy lub praw majątkowych. Wysokość tej opłaty zazwyczaj wynosi 2 proc. od wspomnianych przedmiotów, jednak w zależności od interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, można spotkać się z podatkiem w wysokości 1 proc. Dlatego też najlepiej zasięgnąć opinii urzędników skarbowych przed zapłatą tej należności.
REKLAMA
Podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD jest związany nie z użytkowanym gruntem, który pozostaje własnością, np. stowarzyszenia ogrodowego, a z przedmiotami, które tam się znajdują. Dzierżawca może dokonywać ulepszeń użytkowanego terenu poprzez postawienie budynków, zakup urządzeń i dokonanie nasadzeń. W związku z prawem własności działkowca do tych rzeczy, podczas przeniesienia praw do działki obowiązują opłaty skarbowe, takie jak podatek dochodowy oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Z pierwszego typu dotychczasowy dzierżawca może być zwolniony, natomiast do zapłaty drugiej należności jest zobowiązany kupujący.
W związku z panującą epidemią koronoawirusa Zarząd ROD prosi o zastosowanie się do obowiązujących przepisów ustawy o pandemii.